상가 세입자, 더 이상 맘대로 쫓아낼 수 없어

- 「상가건물임대차보호법」일부개정법률안 국회 법사위 통과
- 보증금 상관없이 모든 상가임차인에게 계약갱신요구권 인정
- 재건축 등 이유로 계약갱신 요구 거절 시 사전고지 의무화
- 서기호 의원, ‘乙의 눈물 닦기에는 미약. 추가 법개정 필요.”

보증금액을 초과하는 상가임대차의 경우에도 계약갱신요구권이 인정되고, 상가 건물주가 재건축 등을 핑계로 하여 세입자를 강제로 내쫓는 일이 줄어들게 될 전망이다.

국회 법제사법위원회는 1일 전체회의를 열어 서기호 의원(진보정의당, 법제사법위원회)등이 발의한
「상가건물임대차보호법 일부개정법률안」등 8건에 대한 위원회안을 마련하여 심의·의결하였다.

그 동안 현행 「상가건물임대차보호법」의 경우 ‘대통령령으로 정하는 보증금액(서울시 3억원 등)’을 초과하는임대차에 대해서는 적용되지 않는 문제점이 끊임없이 지적되어 왔다. 이에 따라 개정안에는 이를 초과하는 모든 상가임대차에 대하여도 5년간의 계약갱신 요구권을 인정하도록 했다.

더불어, 대통령령으로 정하는 보증금액에 대해서는 법무부가 올 연말까지 실태조사를 거쳐 현실에 맞게시행령 규정을 상향조정하는 방안을 마련하도록 했다.

또한, 현행법에서는 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구를 하여도 임대인은 철거나 재건축을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있었다. 이로 인하여 임대인이 계약갱신 시점에서 단순한 리모델링을 이유로 하거나 아니면 법을 악용하여 실제로는 철거나 재건축을 하지 않으면서 임차인을 내쫓는 사례가 비일비재하게 발생하고 있는 실정이었다.

이를 방지하기 위해 개정안은 노후, 훼손 등 안전사고가 예상되는 극히 예외적인 경우를 제외하고는
임대차 계약 당시 임대인이 철거 및 재건축과 관련된 구체적인 공사시기 및 소요기간 등에 대해 임차인에게사전고지를 하지 않을 경우, 그것을 사유로 갱신거절을 할 수 없도록 하였다.

더불어, 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하며, 보증금의 월차임전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하고, 소액임차인의 최우선변제금액 상한을임대건물가액의 2분의 1 범위에서 정하도록 하였다.
서기호 의원은 “이번 「상가건물임대차보호법」개정안은 그 동안 임대인이 자신의 이익추구를 위해 계약갱신을 거절하던 관행에 제동을 걸고 객관적인 사유에 의해서만 갱신거절을 할 수 있또록 하는 등 일부 긍정적인면이 있다.”고 평했다. 다만, “아직 임차인인 乙의 눈물을 완전히 닦아주기에는 부족한 측면이 많다.”면서“「상가건물임대차보호법」의 제정취지가 ‘경제적 약자인 임차인을 보호’인 만큼, 매매나 경매시 대항력 미비와 인상률 상한제 등이 포함되지 않은 부분은 추가적인 법개정을 통해, 상가세입자들이 진정으로 맘 편히 장사할 수 있는 세상을 만들기 위해 노력하겠다.” 고 밝혔다.