- 3.3㎡당 예정 분양가 `21년 3,310만원 →`26년 5,290만원
- 일반분양 비중 `21년 29.5% → `26년 21.8%... `23년 이후 3년 연속 하락
- 올해 1만 9,962세대 중 일반분양은 4,361 세대

서울 재개발·재건축 사업장의 예정 분양가가 5년 사이 1.7배 수준으로 오른 반면, 청약시장에 나오는 일반분양의 비중은 30% 수준에서 22%까지 낮아진 것으로 나타났다.

더불어민주당 장종태 의원(대전 서구갑·국회 국토교통위원회)이 주택도시보증공사 (HUG)로부터 제출받은 자료를 분석한 결과, 2021년부터 2026년 8월까지 조합사업비대출보증을 받은 서울 정비사업장 62곳의 3.3㎡당 평균 예정 분양가는 2021년 3,130만원에서 올해 5,290만원으로 1.7배 상승했다.
중앙값도 같은 기간 2,700만원에서 5,050만원으로 1.9배 가까이 올랐다. 강남·서초·송파 등 강남 3구를 제외해도 평균 예정 분양가는 2,550만원에서 4,250만원으로 1.8배 상승했다.

특히 2025년 11월 서초구의 한 사업장은 3.3㎡당 예정 분양가가 1억100만원으로 1억원을 넘어섰고, 올해도 서초구 9,500만원, 동작구 7,700만원을 제시한 사업장이 확인됐다.

이번 수치는 HUG 보증 심사 당시 조합이 제출한 예정 분양가로, 이후 공사비와 금융비 등이 반영되면 실제 분양가는 더 높아질 전망이다.

반면, 일반분양 비중은 낮아졌다. 2021년 전체 8,129세대 가운데 일반분양은 2,401세대로 29.5%였지만, 올해는 1만 9,962세데 가운데 4,361세대, 21.8%에 그쳤다.

특히 일반 분양 비중은 2023년 37.8%를 기록한 이후 2024년 31.9%, 2025년 24%, 올해 21.8%까지 3년 연속 하락했다.

2021년부터 올해 8월까지 전체 62개 사업장의 7만 5,411세대 가운데 일반분양은 2만 2,067세대로 29.3%였다. 조합원분은 4만 3,310세대(57.4%), 임대주택은 1만 34세대로 13.3%였다.

일반분양 물량이 한 세대도 없는 사업장도 4곳 확인됐다. 올해 6월 강동구의 한 사업장은 조합원분 1,164세대에 일반분양은 60세대에 불과했고, 올해 1월 서초구의 한 사업장도 조합원분 386세대에 일반분양은 10세대였다.

장종태 의원은 “서울시는 정비사업의 속도를 높이고 공급 물량을 확대하는 것을 주거안정의 주요 성과로 내세워 왔다”며 “그러나 예정 분양가는 빠르게 오르는 반면 일반분양 비중은 낮아지고 있다는 점에서, 정비사업을 통한 공급 확대가 실제 무주택 실수요자의 주거안정으로 얼마나 이어지고 있는지 따져볼 필요가 있다”고 말했다.

이어 “정비사업은 도심 주택공급을 위해 필요한 수단이지만, 그 과정에서 주거 접근성의 격차가 더 벌어지지 않도록 관리하는 것도 서울시의 중요한 책무”라며 “총 공급량뿐 아니라 일반분양 물량과 실수요자가 감당할 수 있는 분양가 수준까지 함께 점검해야 한다”고 강조했다.

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