[1. LTV와 DTI를 교차한 주택담보대출 잔액에 따르면 서울․수도권 깡통주택으로 전락할 LTV, DTI 100% 기준 초과 대출액 1265억원! 안전하다 생각하는 LTV 60% 기준 이하 속에도 연소득 절반 넘게 대출 상환하는 DTI50% 기준 초과 대출액 7조1233억원(13.7%) - LTVxDTI 주택담보대출액 중 3.9조원(7.5%) 잠재적으로 부실 위험 있어!] 국회 기획재정위원회 소속 민주당 홍종학 의원이 금융감독원으로부터 받은 <주택담보대출의 LTV×DTI 분위 구간별 잔액>에 따르면 시중은행의 2012년 말 서울과 수도권의 주택담보대출 중 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준을 동시에 적용받는 대출 잔액은 51조6626조원이다. 이중 깡통주택으로 전락할 위험이 매우 큰 대출 잔액은 1265억원으로 밝혀졌다. 또 채무자가 연봉의 절반을 넘게 상환해야 하는 대출 잔액은 7조1233억원으로 밝혀졌다. 깡통주택으로 전락할 LTV, DTI 100% 기준 초과 대출액 1265억원! 자료를 보면 깡통주택으로 전락할 위험이 매우 큰 LTV 100% 기준을 초과하는 대출 잔액은 990억원(<표1-1>의 A), DTI 100% 기준을 초과하는 대출 잔액은 275억원(<표1-1>의 B)으로 총 1265억원(A+B)으로 나타났다. 담보가치 대비 대출한도를 의미하는 LTV 기준이 100%를 넘으면 집값이 대출 원금보다 떨어져 담보로 잡힌 집을 팔아도 빚을 전부 갚지 못한다. 연소득 대비 대출상환 원리금의 비율인 DTI 기준도 100%를 넘으면 연소득 전부를 상환한다 해도 빚을 못 갚는다. 이 구간의 채무자는 소득 능력이 부족하고, 담보를 처분해도 대출 원금은 물론 이자도 상환할 수 없을 정도로 부실하다. 안전하다고 생각하는 LTV 60% 기준 이하 속에도 연소득 절반 넘게 대출 상환하는 DTI50% 기준 초과 대출액 7조1233억원(13.7%) 당국은 최근 대출 담보인 주택을 경매나 공매에 내놓으면 감정가격의 70% 정도에 낙찰되는 것 2012년 자산관리공사의 공매에서 주거용 건물은 낙찰가율이 감정가격의 72.6%, 서울지역 지방법원(중부, 동부, 서qn, 남부, 북부)의 경매에서 아파트는 낙찰가율이 감정가격의 75%였다. 을 고려해 LTV 60% 기준을 초과하는 채무자는 집값이 내려가면 부채 문제를 악화시킬 가능성이 높다고, 하우스푸어 대책의 대상으로 고려한다(<표1-2>의 노란색). 그러나 홍 의원은 “이런 기준은 금융기관의 건전성 기준에 불과하고 채무자 가계의 부실을 고려하지 않고 있다”고 말했다. 즉 당국이 비교적 안전하다고 생각하는 LTV 60% 기준 이하 속에도 연소득을 절반 넘게 대출로 상환하는 DTI 50% 기준 초과 대출 잔액이 7조1233억원(<표1-2>의 빨간색)으로 나타났다. LTV와 DTI 기준을 동시에 적용받는 주택담보대출잔액(51조6626원)의 13.7%(7조1233억원)가 연소득 절반을 넘게 은행에 상환해서 갚아야 할 돈이다. 소득의 절반만 가지고는 생활하기 어렵고, 곧 부실화할 가능성이 높다. LTVxDTI 주택담보대출액 중 3.9조원(7.5%) 잠재적으로 부실 위험 있어! 앞서 당국은 최근 대출 담보인 주택을 경매나 공매에 내놓으면 감정가격의 70% 정도에 낙찰되는 것을 고려해 LTV 60% 초과, 서울은 DTI를 50% 초과, 수도권은 60~75%로 규제하는 것을 고려해 DTI 50% 초과하는 대출은 경기, 금리 상황에 따라서 원금상환이 불가능한 위험성을 고려하고 있다. 이에 따라서 위험 가능성이 있는 LTV 기준 60%를 초과하고, 동시에 DTI 기준 50%를 초과하는 대출 잔액은 3조9091억원으로 나타났다(<표1-3>의 파란색). LTV와 DTI의 규제를 받는 주택담보대출잔액(51조6626원)의 7.5%(3조9091억원)가 금리 상황에 따라 언제든지 위험할 수 있는 대출금이다. 국내 최초로 주택담보대출 잔액을 명확하게 파악해 최후의 서민 지킴이 한국은행, 가계 대출 이정도 파악은 하고 있나 홍 의원은 “일반적으로 시중은행의 주택담보대출 현황을 파악할 때 LTV 기준 하나만 보거나 DTI 기준만 보는데, 지난 7월 가계부채 정책 청문회 때부터 지금까지 금융감독원을 재촉해 국내 최초로 LTV와 DTI 교차시켜 주택담보대출 잔액을 명확하게 파악할 수 있는 자료를 만들었다”며 “관리 당국은 앞으로 서울, 수도권뿐만 아니라 전국의 모든 주택담보대출 현황을 이같이 파악해내야 할 것이다”고 주문했다. 또 “고위험군 대출 채무자는 경기나 금리에 따라 원금 상환 압력이 가중될 것이니 연소득을 다 상환해도 잔여부채가 많아 생활할 수 없을 것이다”며“당국은 금융 안정 정책에 이런 대상까지 고려하는지, 파악이라도 하는지 궁금하다”고 정책 대상의 정밀성을 요청했다. [2. 금리유형과 상환구조를 교차한 가계대출 잔액에 따르면 주택담보대출 총잔액 316.9조원 중 310.9조원(98%) 채무자 위험 있어! 총잔액 중 187.7조원(59%)는 금리 상황에 따라 위험성 매우 높아져!] 국회 기획재정위원회 소속 민주당 홍종학 의원이 금융감독원으로부터 받은 <금리유형×상환방식별 주택담보대출잔액>에 따르면 시중은행의 2012년 말 주택담보대출 총잔액 316.9조원 중 채무자에게 비교적 안정적인 대출에 해당하는 대출 잔액은 6조원(2%)에 불과하고, 이를 제외한 나머지 310.9조원(98%)은 채무자에게 위험성이 있는 것으로 나타났다. 주택담보대출 총잔액 316.9조원 중 310.9조원(98%) 채무자 위험 있어! 자료를 보면 채무자에게 위험 전가가 적고, 비교적 안정적인 대출인 금리유형이 고정이면서 상환구조가 거치식․비거치식 대출 계약 시 일정 기간 대출 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기간으로, 거치식 기간 이후부터 원금을 갚는다. 분할 원리금 상환에 해당하는 대출 잔액은 6조원으로 주택담보대출 총 잔액 316.9조원의 2%에 불과한 것으로 나타났다(<표2-1>의 파란색). 나머지 대출 잔액 310.9조원은 금리유형이 변동형(잔액 COFIX연동 코픽스란 예금은행의 자금조달비용을 반영해 산출하는 새로운 변동형 주택담보대출 기준금리이다. 은행 연합회는 각 은행의 자금조달 총액과 가중평균금리 등의 정보를 취합해 월말 잔액기준 및 월 중 신규취급액 기준의 코픽스를 산출해 홈페이지를 통해 매달 15일에 공시한다. 포함)이거나 혼합형 대출액의 일정금액이나 기간이 고정과 변동이 혼합한 대출이다. 이고, 상환구조가 일시에 원금을 상환하거나 거치기간 후 이자만 분할 상환하는 것이다. 총잔액 중 187.7조원(59%)는 금리 상황에 따라 위험성 매우 높아져! 특히 금리 상황에 따라 위험성이 매우 높아지는 대출인 변동금리와 일시․거치식 분할로 이자만 상환하는 대출 잔액은 187.7조원(<표2-1>의 빨간색)으로 주택담보대출 총 잔액의 316.9조원의 59%에 이른다. 국내 최초로 가계 대출 잔액을 명확하게 파악해 최후의 서민 지킴이 한국은행, 가계 대출 이정도 파악은 하고 있나 홍 의원은 “금리유형이 변동인 대출은 금리 상승에 따른 위험을 채무자에게 전적으로 전가해 은행은 위험부담이 떨어지고, 상환구조가 거치식이거나 일시인 대출도 만기일에 대출 총액을 한꺼번에 상환해야 해서 역시 채무자의 상환 부담을 높인다”고 지적했다. 또 “시중은행의 주택담보대출을 금리유형과 상환방식별로 교차해서 분명하게 잔액을 파악할 수 있는 최초의 자료이다”며 “앞으로 은행권뿐만 아니라 보험, 상호금융, 저축은행 등 비은행권에서도 이 같은 현황을 파악해내야 할 것이다”고 당국의 관리 역량을 주문했다.